अँड गणेश रायकर यांची पुणे येथील रहिवाशी सोसायटीतील कनव्हेन्स डीड बाबत बजावलेली भुमिका व सामान्य जनतेसाठी केलेले योग्य मार्गदर्शन

जगदीश का. काशिकर,

 कायदा (लॉ) / सुरक्षा / गुंतवणुक सल्लागार (कन्सलन्टंट) व मुक्त पत्रकार*, महाराष्ट्र. व्हाटसअप – ९७६८४२५७५७

पुणे: पुणे येथील नऱ्हे गावात असलेल्या तक्षशिला सोसायटीतील सर्व सदनिका धारकांची कन्व्हेयन्स डीड करण्यासाठी बऱ्याच वर्षापासून जुळवा जुळव चालली होती. त्या अनुषंगाने सोसायटीतील सभासदांनी या क्षेत्रातील कायदेशीर बाबींचा दीर्घ अनुभव असलेले अँड गणेश रायकर यांच्याशी संपर्क साधला. सुरुवातीला सोसायटीतील सभासदांच्या मनामध्ये कन्व्हेयन्स डीड बाबत अनेक प्रश्न होते ज्यांचे निवारणासाठी त्यांनी सोसायटीतच एक बैठक बोलावली.  

सोसायटीमध्ये झालेल्या बैठकीमध्ये सभासदांनी कनव्हेन्स डीड बाबत विविध प्रश्न विचारले. यामध्ये सगळ्यात महत्त्वाचा आणि नाजूक मुद्दा होता तो म्हणजे प्रपोज एफ.एस.आय संदर्भ मधला कारण कन्व्हेयन्स डीड होत असताना सोसायटीला एफएसआय किती हस्तांतरित होणार ह्यावरून सभासदांमध्ये मतभेद असतात, तसेच या विषयाची कायदेशीर माहिती सभासदांना नसते, त्यामुळे एफएसआय ह्या विषयावरती  कायदेशीर मार्गदर्शन या बैठकीमध्ये सर्व सभासदांना एडवोकेट गणेश रायकर यांनी दिले.

तसेच काही सोसायटी आणि ग्रामपंचायत किंवा महानगरपालिका यांच्यामध्ये विविध विषयांवरती करार झालेले असतात, उदाहरणार्थ तक्षशिला सोसायटीमध्ये चार लाख लिटर पाण्याची टाकी बिल्डरने बांधली होती त्यातील दोन लाख लिटर टाकीचा वापर हा ग्रामपंचायतीला रजिस्टर कराराद्वारे दिला होता. परंतु मालकी हक्क मात्र सोसायटीकडे राहणार होता. हा विषय कायदेशीररित्या कन्व्हेयन्स डीड मध्ये घेणे गरजेचे होते आणि त्यानी तो बैठकीमध्ये चर्चा करून कन्व्हेयन्स डीड मध्ये घेतला. तसेच इतर विषयांवरती ही चर्चा झाली उदाहरणार्थ-

1)कॉमन पार्किंग,

2)बिल्डर ने विकलेल्या पार्किंग, 

3)बिल्डरने संपूर्ण जागेमध्ये किती एफएसआय वापरला

4) बिल्डरने संपूर्ण स्टॅम्प ड्युटी भरली आहे किंवा नाही

5) सोसायटीला कम्प्लिशन सर्टिफिकेट मिळाले आहे किंवा नाही

  

अशा सर्व गोष्टींची चर्चा होऊन कायदेशीर मुद्दे कन्व्हेन्सडमध्ये घेणे गरजेचे होते आणि त्यानी ते चर्चेद्वारे कन्व्हेयन्स डीड च्या कच्च्या ड्राफ्ट मध्ये घेतले. सोसायटी मधील मीटिंग यशस्वीरीत्या पार पडल्यानंतर त्यानी दुसऱ्या टप्प्यात कन्व्हेयन्स डीड च्या कच्च्या ड्राफ्ट बनवण्याचे काम हाती घेतले. तो ड्राफ्ट बनवताना त्याच्यासोबत जोडण्यासाठी लागणाऱ्या सर्व कागदपत्रे एडवोकेट गणेश रायकर यांना बिल्डर आणि सोसायटी या दोन दोघांच्या सामंजस्यातून मिळाली आणि अतिशय आल्हाददायक वातावरणामध्ये सर्वांनी हा सर्व विषय कायदेशीर रित्या पूर्ण केला.

        

त्यामध्ये अँड गणेश रायकर यांना सोसायटीचे सर्व सभासदांनी कन्व्हेयन्स डीड बाबतीतील सर्व प्रश्न आणि अडचणी विचारून अनेक प्रश्नांच्या समस्यांची तसेच तांत्रिक बाबींची विचारणा करून उत्तरे जाणून घेतली. सभासदांनी विचारलेल्या सर्व प्रश्नांची समाधानकारक उत्तरे अँड गणेश रायकर यांनी सोप्या भाषेत दिली. 

त्यानंतर सर्व सभासदांच्या मते निर्णय घेऊन, आवश्यक कागदपत्रे जमा केली गेली, त्याचा कायदेशीर सर्वसमावेशक ड्राफ्ट बनवण्यात आला. सोसायटीचे सर्व संभासदांच्या कडून ड्राफ्ट तपासण्यात आला आणि कन्व्हेयन्स डीड मधील तांत्रिक बाबी आणि भविष्यात सोसायटीला येऊ शकणारे प्रॉब्लेम्स या कशा टाळता येतील यादृष्टीने बदल करून कनव्हेन्स डीड चा ड्राफ्ट फायनल करण्यात आला. मगच रजिस्ट्रेशन कार्यालयात सादर केला गेला. अशा रीतीने बऱ्याच वर्षापासून मागे राहिलेला हा विषय मार्गी लागला. याकामी सोसायटीतील चेअरमन रोहिदास इंगुळकर, सेक्रेटरी अवधूत पावटेकर आणि खजिनदार दीपक जगताप यांचे मोलाचे सहकार्य लाभले. बिल्डर कडून ऍडव्होकेट श्री पंढरीनाथ पाटील ह्यांनी काम पहिले.  याकामी बिल्डर अनिकेत कामत यांनीही अत्यंत सहकार्य केले.

  

आपण पै पै जमा करून सदनिका घेतो. अग्रीमेंट झाले, सेल डीड झाले. त्यानंतर लोक इमारतीमध्ये राहायला सुद्धा आले. घरपट्टी भरली आणि वीज बिल आपण भरतो म्हणजे आपण सादर इमारतीच्या जागेचे कायदेशीर दृष्टया मालक आहोत अशा समजुती मध्ये सदनिका धारकांनी राहणे धोक्याचे ठरू शकते. सदनिका असलेल्या जमिनीचे हस्तांतरण सदनिका धारकांचे हौसिंग सोसायटीच्या नावावर होऊन ७/१२ वर तशी नोंद होणे गरजेचे आहे.

सदनिका असलेल्या जमिनीचे हस्तांतरण सदनिका धारकांचे हौसिंग सोसायटीच्या नावावर होऊन ७/१२ वर तशी नोंद होणे गरजेचे आहे. तशी नोंद केली नाही तर ज्या जमिनीवर इमारत उभी आहे त्या जागेचा मालक हा बिल्डर किंवा जागा विकासासाठी/विकासकाला दिलेली व्यक्ती ठरू शकते. ह्यामध्ये भविष्यात इमारत कोसळली तर त्याच जागेवर बिल्डर किंवा जमीन मालक यांच्या संमती शिवाय नव्याने ईमारत बांधता येत नाही. सोसायटी जमिनीची मालक नसल्याने बिल्डर त्या जागे वरील टी डी आर / एफ एस आय विकू शकतो, एवढेच नाही तर मोकळी जागा, टेरेस, पार्किंग ची जागा सुद्धा विकू शकतो. कन्व्हेयन्स डीड करण्यास खूप उशीर झाला तर बिल्डर त्यासाठी अडवणूक शक्यता असते. बिल्डरच्या संमती शिवाय सोसायट्यांना कन्व्हेयन्स डिड मिळवता येते. परंतु त्यासाठी काही कायदेशीर पद्धतींचा अवलंब करावा लागतो व त्यासाठी बहुमूल्य वेळ व पैसे खर्च करावे लागतात. 

        

कन्व्हेयन्स डिड व सदनिका खरेदी-विक्रीच्या बाबतीत नेहमीच कायदे जाणणाऱ्या तज्ञ आणि अनुभवी व्यक्तीचा कायदेशीर सल्ला घेणे नेहमीच उपयुक्त ठरते.